Оценка коммерческой недвижимости
Оценка коммерческой недвижимостиявляется одной из наиболее востребованных на сегодняшний день услуг. К коммерческой недвижимости относятся офисные здания и помещения, магазины и торговые центры, производственно-складские объекты недвижимости, гостиницы, а также другие помещения и здания, которые способны приносить доход их собственнику или инвестору.
Цели оценки коммерческой недвижимости во многом зависят от того, кому принадлежит эта недвижимость, является ли ее собственником государство или частное лицо. Как правило, оценка необходима в следующих случаях:
- кредитование под залог объектов недвижимости;
- купля-продажа объектов недвижимости;
- внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий;
- определение величины арендной ставки, стоимости права аренды;
- определение налогооблагаемой базы объектов недвижимости;
- приватизация;
- передача недвижимости в доверительное управление;
- переуступка долговых обязательств;
- акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей;
- ликвидация объектов недвижимости;
- страхование недвижимости;
- разработка инвестиционных проектов и привлечение инвесторов;
- исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров.
Традиционный доход от коммерческой недвижимости - это арендные платежи, в этом случае источник дохода напрямую связан с самой недвижимостью. Но кроме этого коммерческая недвижимость может получать доход как объект бизнеса, например в случае торгового имущества - выставочной и гостиничной недвижимости. В данной ситуации оценка стоимости коммерческой недвижимости будет близка оценке стоимости бизнеса.
Наши специалисты принимают во внимание множество факторов, влияющих на способность недвижимости приносить доход (местоположение, состояние, качество, функциональное назначение и т.д.), учитывают размер дохода, риск и период, связанный с его получением, анализируют наличие или отсутствие обременений оцениваемых объектов, проводят анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
Процедура оценки коммерческой недвижимостисостоит из следующих этапов:
- Формирование задания на оценку и определение сроков и стоимость работы, заключение договора на проведение оценки объекта.
- Осуществление оценщиком осмотра и фотографирования объекта.
- Анализ документов, установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.
- Анализ сегмента рынка, к которому относится объект недвижимости.
- Выбор подходов и методов оценки, оценка стоимости.
- Составление отчета об оценке в соответствии с Федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, разработанными и утвержденными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, так же с учетом требований Банка (в случае, если Заказчик намерен получить кредит под залог Объекта оценки) и в соответствии с другими нормативно-правовыми актами.
Документы для оценки коммерческой недвижимости
1. Правоустанавливающие документы на здание/помещение (Свидетельство о государственной регистрации права, договор купли-продажи объекта).
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок (Свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды на земельный участок).
3. Кадастровый план земельного участка.
4. Документы БТИ, актуальные на дату оценки (технический или кадастровый паспорт).
5. Сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).
6. Договора аренды/субаренды помещений (если сдается в аренду).
7. Среднегодовая сумма расходов на содержание здания (в виде справок заверенных в установленном порядке), в том числе:
- налог на имущество;
- страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
- платежи за земельный участок.
- коммунальные платежи (холодная и горячая вода, отопление, электроэнергия и т.д.);
- техническое обслуживание системы вентиляции и кондиционирования, системы доступа и видеонаблюдения, системы противопожарной сигнализации;
- техническое обслуживание кабельной сети и обслуживание лифтов;
- услуги охраны;
- услуги компании провайдера;
- комплексная уборка (ежедневная уборка, мытье окон, очистка кровли от снега и наледи, вывоз мусора);
- заработная плата обслуживающего персонала с учетом налогов;
- на рекламу и заключение арендных договоров, консультации и юридическое обслуживание;
- на управление объектом;
- прочие расходы.
8. Справка о балансовой стоимости здания.
9. Охранное свидетельство (в случае, если объект недвижимости является памятником истории и культуры или архитектуры).
10. В случае проведения ремонтно-строительных работ на объекте, дополнительно предоставляются:
- сметы на проведение работ;
- договора подряда на проведение работ;
- акты о приемке выполненных работ.
СДЕЛАТЬ ЗАКАЗ
|